Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có báo cáo tình hình thực tiễn và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển bền
vững thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, như sau:
Tình hình thực tiễn thị trường căn hộ du lịch nghỉ
dưỡng:
Trong những năm gần đây, nhất là từ năm
2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một
loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta (nhưng đã có từ lâu trên
thế giới), đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ
dưỡng (sau đây gọi là căn hộ CONDOTEL), đang được tập trung phát triển tại các
khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha
Trang, Mũi Né, Phú Quốc...trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn
đang phát triển nóng.
 |
| PANORAMA-NHA-TRANG |
Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến
16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng
27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên
dưới 45 m2. Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng
lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu
quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương.
Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với
các dự án bất động sản nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn
rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha
dòng tiền đầu tư hiện nay cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà Hiệp hội Bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh đã nhiều lần cảnh báo.
Nước
ta có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển du lịch, nhưng trong những năm
qua, ngành du lịch chưa phát triển tương xứng để trở thành một động lực của nền
kinh tế:
Về “Phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi
nhọn” đã định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch
trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, là ngành kinh tế tổng hợp, có tính liên
ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa Việt
Nam.
Hệ thống cơ sở hạ tầng du lịch trước hết là khách sạn,
khu du lịch nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng mạnh trong thời gian qua, với nhiều
dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong
nước và nước ngoài; sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu
tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.
Hiệp
hội rút ra một số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel các năm
qua, như sau:
 |
| Vũng-tàu-Condotel |
- Lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo
điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư
phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch.
- Để
đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ
yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng
cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn
của nhà đầu tư thứ cấp.
- Sau
đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục
đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở
hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức
này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được
lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn
vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư
thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất
có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia
sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
- Chủ
đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2,
khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự
án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho
nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì gần như tương đương với giá bán căn hộ
trung cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, trong đó:
(1)- Đối với
những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì
trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận
này; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
(2)- Đối với
những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp
phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
(3)- Hiệp hội
nhận thấy đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận,
nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi
nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng
để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết
lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.
(4)- Nhà đầu
tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel:
- Một
số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel
(nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel). Cam kết
này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời
hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không
quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định
pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch
nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được
gia hạn.
-
Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển
nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong
lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai
đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, hiện nay đang có một nghịch lý là
tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn
chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn
bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát
triển phù hợp, bền vững.
-
Ngoài loại hình căn hộ condotel trên đây, còn xuất hiện một dạng khác của căn hộ
condotel là "căn hộ hometel" cũng là căn hộ du lịch trong các dự án
khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất
ổn định lâu dài (?!), nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu
căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2),
hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du
lịch nghỉ dưỡng (nếu có).
Bên cạnh đó, còn có những dự án hỗn hợp tại các khu
vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố
nhiều loại sản phẩm bất động sản như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung
cư, nhà phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu
dài...dẫn đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền sở hữu căn hộ
condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư nhà ở.
Một số giải pháp nhằm phát triển bền
vững thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (CONDOTEL):
 |
| Coco-bay-Đà-Nẵng |
Hiệp
hội nhận thấy các quy định pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh
được loại hình căn hộ condotel, nhưng cần được tiếp tục hoàn thiện hơn, như
sau:
(1)-
Về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel,
Hiệp hội nhận thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ
khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng, đã có tiêu
chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao...Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối
hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể
đối với loại hình công trình căn hộ condotel.
(2)-
Về pháp luật đất đai, Hiệp hội nhận thấy vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản
3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì
không quá 70 năm.
Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc
đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy,
nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn
sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật; Hiệp hội
nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu
dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy
định của Luật Đất đai.
(3)-
Về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất
đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối
với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất
được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm
bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
(4)-
Hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư
(theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở
thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh
khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo
điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.
(5)-
Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án
condotel có trách nhiệm:
(a) Công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ
condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu
tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.
(b) Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố
các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận.
(c) Công bố minh bạch các
chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền
lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng.
(d) Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà
đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời
hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
Đăng nhận xét