Mới
đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch,
lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ condotel và bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư thứ cấp.
TÌNH
HÌNH THỰC TIỄN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
Từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã
xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch
mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các
khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi là condotel).
Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ
condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%
là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao
hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền
vững.
Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với
các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn
vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch
pha dòng tiền đầu tư hiện nay cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà Hiệp hội
Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã nhiều lần cảnh báo.
Nước ta có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển
du lịch, nhưng trong những năm qua, ngành du lịch chưa phát triển tương xứng để
trở thành một động lực của nền kinh tế. Ngày 16/01/2017, Bộ Chính trị đã ban
hành Nghị quyết số 08-NQ/TW "về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế
mũi nhọn" đã định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành
du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, là ngành kinh tế tổng hợp, có tính
liên ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa
Việt Nam.
MỘT
SỐ VẤN ĐỀ TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN CONDOTEL CÁC NĂM QUA
Lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện
về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển
các dự án condotel phục vụ du lịch, đã góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo
đô thị và góp phần vào sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở
hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn
vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel
đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.
Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách
hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo
phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật
chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà
ở hình thành trong tương lai). Hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi
nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết
trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ
trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi
nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.
Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp
sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành
đơn vị ở đối với căn hộ condotel (nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn
sổ đỏ căn hộ condotel).
Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu
hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực
cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ
vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với
khách hàng.
Ngoài loại hình căn hộ condotel trên đây, còn xuất
hiện một dạng khác của căn hộ condotel là "căn hộ hometel" cũng là
căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam
kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Bên cạnh đó, còn có những dự án hỗn hợp tại các khu
vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố nhiều
loại sản phẩm bất động sản như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung cư, nhà
phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu dài...dẫn
đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền
sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư nhà ở.
MỘT
SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN MINH BẠCH, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG (CONDOTEL)
Về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình
công trình căn hộ condotel, nhận thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà
bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ
dưỡng, đã có tiêu chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao, 3 sao.
Về chỉ tiêu dân số, áp dụng chỉ tiêu dân số tương
đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công
trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn
hợp.
Về khu đậu xe, cần phải quy định chỉ tiêu diện tích
đậu xe phù hợp cho loại hình condotel, officetel, nhưng không cần thiết phải
quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của
ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe.
Về phương án bố trí, đối với trường hợp công trình
chung cư hỗn hợp thì phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng
và giao thông tách biệt với khu ở.
Quy định rõ về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó
khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc
đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.
Do vậy, các chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở
đối với căn hộ condotel, và nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng
đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy
định của pháp luật.
Về lâu dài, để tạo điều kiện phát triển ngành du lịch,
"Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch,
nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để
tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Về tài chính đất đai, để thực hiện chế độ sử dụng đất
ổn định lâu dài đối với "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp". Như vậy, chủ
đầu tư các dự án có sử dụng "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp" sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá
đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng
đất ở. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ
dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu
dài.
Đồng thời, cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ
condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở
trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm
tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự
án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.
Thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác,
kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để
nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử
dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.
Đăng nhận xét