Nhận thấy việc hoàn thiện
hệ thống pháp luật Luật Đất đai đồng bộ và thống nhất với hệ thống pháp luật
nói chung là một công tác cực kỳ quan trọng, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị với Bộ Tư pháp về việc sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Đất đai 2013.
Theo nhận định của
HoREA, trở ngại trong tiếp cận đất đai là lực cản đầu tiên và lớn nhất đối với
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm cho môi trường kinh doanh thiếu
minh bạch, không bình đẳng, và đang là mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu cần thiết của Bộ Tài nguyên
Môi trường, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã trình Quốc hội “ Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai”.
VỀ CHẾ ĐỊNH "PHÂN LOẠI ĐẤT"
Hiệp hội đề nghị bổ
sung "đất du lịch"; "đất đặc khu kinh tế" vào loại đất phi
nông nghiệp. Cụ thể là điều chỉnh quy định sử dụng đất đối với đặc khu kinh tế, đặc biệt là về thời hạn
sử dụng, để phù hợp với tình hình phát triển mới hiện nay, như sau: Điều 151. Đất sử dụng cho khu kinh tế, đặc
khu kinh tế", và xác định thời hạn sử dụng đất phù hợp theo quyết định của
Quốc hội về đặc khu kinh tế; đề nghị bổ sung "đất du lịch" vào Điều
153, như sau: "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp" để tạo điều kiện phát triển ngành du lịch.”
Về đất phi nông nghiệp,
Hiệp hội đề nghị cấu trúc lại Điều 10; và
Mục 2 Đất nông nghiệp (từ Điều 129 đến Điều 142); Mục 3 Đất phi nông nghiệp (từ
Điều 143 đến Điều 163); Mục 4 Đất chưa sử dụng (Điều 164, Điều 165), chương X
Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính hệ thống.
VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Hiệp hội nhất trí với
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị bổ
sung chủ thể "cá nhân nước ngoài" là người sử dụng đất (có thời hạn tối
đa không quá 50 năm) sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như
công dân Việt Nam, trong đó có quyền sử dụng đất ở. Kiến nghị bổ sung thêm 01 điều vào Mục 4 Chương XI Luật Đất
đai quy định về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất là "cá nhân nước ngoài" để đảm bảo tính thống nhất của
hệ thống pháp luật, do Luật Đất đai 2013 chưa có chế định này.
VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Hiệp hội kiến nghị không "bổ sung quy định về quy hoạch sử
dụng đất cấp vùng (Giải pháp 1)", bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và
không bổ sung vào Điều 36 việc "lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết
đến cấp xã (Giải pháp 5)" theo Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường,
không "bổ sung các điều kiện điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất vào Điều 46 của
Luật Đất đai (Giải pháp 7)" nhằm
tiết kiệm ngân sách và nâng cao hiệu quả trong công tác thực hiện tổ chức quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
VỀ THU HỒI ĐẤT
Hiệp hội nhất trí với
Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn Giải pháp 1 về việc bổ sung vào Điều 62 quy định
cụ thể về thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất cho đầu
tư phát triển, đối với các trường hợp: (1)
Thu hồi đất của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước khi
rà soát, sắp xếp đất đai, đặc biệt là tại các vị trí có lợi thế và khả năng
sinh lợi cao; (2) Thu hồi đất theo phương án di dời cơ sở sản xuất, kinh doanh,
các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị; (3) Bổ sung cơ chế, chế tài để đảm bảo khai
thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch;
(4) Sửa đổi, bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như thu hồi đất để thực hiện dự án khu
đô thị mới, khu nhà ở; Dự án có sử dụng đất có vốn đầu tư nước ngoài, dự án
phát triển nông nghiệp tập trung, công nghệ cao;...(5) Các trường hợp thu hồi đất
để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà thực
hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất, nếu có nhu cầu thì được thực hiện theo cơ chế tự
thỏa thuận với người sử dụng đất.
Hiệp hội cũng nhất
trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn
Giải pháp 3 về việc bổ sung vào Điều 73 quy định về cơ chế xử lý đối với trường
hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng,
thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh.
Điều này sẽ giúp nhà đầu tư an tâm và đảm bảo cho nhà đầu tư thực hiện được dự
án, tránh bị chậm, muộn hoặc không triển khai được dự án như trong thời gian
qua.
VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,
CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Để đảm bảo tính nhất
quán của Luật Đất đai hiện nay, Hiệp hội kiến nghị chọn "Giải pháp 1: Bổ sung thêm các trường hợp cụ thể về chuyển mục
đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vào Điều 57 của
Luật đất đai; bổ sung các trường hợp cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất và không phải đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 118
của Luật Đất đai", theo Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Do quy định bồi thường
chưa đáp ứng được nhu cầu của người bị thu hồi đất và cũng chưa tạo điều kiện
cho chính quyền địa phương chủ động, linh hoạt trong quá trình tổ chức thực hiện
Hiệp hội nhất trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn "Giải pháp 1: Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 74 theo hướng bồi
thường bằng việc giao đất có cùng mục đích với loại đất thu hồi, hoặc khác mục
đích đất thu hồi nhưng ngang bằng về giá trị bồi thường đất, nếu không có đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi".
VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT
Tài chính đất đai là
vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác
định giá đất. Nguồn thu từ đất là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương. Nhưng hiện nay, thu ngân sách từ đất đai chưa tương
xứng với tiềm năng nguồn thu từ đất đai và tồn tại một số bất cập nhất định.
Chính vì thế, Hiệp hội đã có kiến nghị bỏ quy
định "Chính phủ ban hành khung giá đất
định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền
cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" để phù hợp
với thực tế tình hình của địa phương; bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất
đai, như sau: "2. Thu tiền sử dụng đất
đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức
thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”.
Tuy nhiên, yêu cầu
thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay rất khó được
chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết
cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng
đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ
được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
VỀ CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT
Về chế độ sử dụng đất công trình xây dụng đa
năng có kết hợp chức năng để ở như văn phòng khách sạn (officetel), căn hộ dịch
vụ (serviced apartment), căn hộ kinh doanh (shophouse); căn hộ khách sạn
(condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng (resort), Hiệp hội
đã đề ra những giải pháp sau:
(1) Kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du
lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" Luật Đất đai 2013 để thống nhất
quản lý. "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích
phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của
các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
của khu vực;
(2) Kiến nghị cho phép người mua sản
phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại
khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án
nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn
định lâu dài;
(3) Kiến nghị chế độ sử dụng đất đối
với đất nông nghiệp; Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp.
VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Hiệp hội nhất
trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn "Giải pháp 1: Cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất trồng lúa nhưng với điều kiện là phải sử dụng đúng mục đích".
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Hiệp hội nhất
trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn "Giải
pháp 1: Quy định mọi trường hợp tranh chấp đất đai đều do Tòa án nhân dân giải
quyết". Chế định này có thể dẫn đến việc thành lập "Tòa án đất
đai" là hết sức cần thiết, thể hiện sự phân công hợp lý giữa các cơ quan
quyền lực nhà nước, phân định rõ các chức năng lập pháp, hành pháp, tư pháp.
Bên cạnh 10 vấn đề
lớn đặt ra trong Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị xem xét thêm một số nội dung
sau đây:
- Kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước
ngoài trong thời hạn sử dụng đất, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử
lý theo pháp luật của nước ta.
- Kiến nghị cho miễn, giảm, hoặc chưa
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại cho thuê giá rẻ.
- Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành
giải phóng mặt bằng.
- Kiến nghị giao thẩm quyền cho Thường
trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất các dự án được bổ sung giữa hai kỳ
họp Hội đồng nhân dân.
- Kiến nghị bổ sung trở lại chế định
"Đấu thầu dự án có sử dụng đất" khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
2013 để đảm bảo tính logic, đồng bộ của pháp luật đất đai; Luật Đấu thầu sẽ quy
định việc tổ chức thực hiện chế định này.
- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung "Điều
105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Kiến nghị về quản lý, sử dụng quỹ đất
thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch.
HoREA cho rằng việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 lần
này sẽ có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Mục đích của việc sửa đổi bổ sung
này lại nhằm tăng cường và đảm bảo hiệu lực của công tác quản lý nhà nước về đất
đai cũng như giúp việc tiếp cận đất đai hiệu quả hơn.
THANH TỊNH
Đăng nhận xét